Kai Ericas Wu buvo antrasis ekonomikos studentas Arizonos universitete, jis nenaudojo papildomų pinigų picai ar alui pirkti. Jis panaudojo 20 000 USD savo stipendijos pinigų kaip pradinį įnašą trijų miegamųjų name netoli miestelio ir išsinuomojo du kambarius klasės draugams. Wu greitai uždirbo šias pajamas į kitą turtą, o paskui dar vieną. Baigęs studijas, jis turėjo apie 25 namus Tuksone.
Šiandien 36 metų Wu yra vienas iš San Francisko nekilnojamojo turto technologijų bendrovės „Opendoor“ įkūrėjų ir generalinis direktorius. Gavusi 1,3 mlrd. USD finansavimą, startuolis agresyviai pradėjo pramonės nišą, vadinamą „iBuying“, namų pirkimą ir pardavimą internetu. Nuo pat veiklos pradžios 2014 m. Bendrovė įsigijo ir pardavė 50 000 namų 23 JAV miestuose. Tik šiais metais „Opendoor“ spėja įsigyti namuose 5 mlrd. USD. Nors „iBuying“ šiuo metu sudaro mažiau nei 1 procentą 1,6 mln. USD vertės metinių nekilnojamojo turto sandorių JAV, tikimasi, kad šis skaičius padidės: „Opendoor“ konkurentai dabar yra kiti technologijų startuoliai, taip pat tokie nekilnojamojo turto atstovai kaip Keller Williams ir „Realogy's Coldwell“. Bankininkas.
„Opendoor“ turi aiškų startą varžybose dėl nekilnojamojo turto pramonės pertvarkymo interneto amžiui. Tačiau siekiant didesnio greičio atsirado skausmai. Automatizavus būsto pirkimo ir pardavimo procesą, „Opendoor“ lengvai prieinamuose atviruose namuose atsirado saugumo problemų. Neaišku, kada startuolis uždirbs pelną - ir kiek jam reikės vietinių maklerių pagalbos, kurie gali vertinti įmonę kaip grėsmę jų pragyvenimui. Bendrovė vis dar susiduria su klausimu, kas nutiks, jei būsto rinka pasikeis į blogąją pusę.
ką daro Todas Tompsonas
„Opendoor“ vadovai ir investuotojai nesibaimina: jie sako, kad siekia pasaulio, kuriame namų pirkimo ir pardavimo trintį pakeičia keli mygtuko paspaudimai. „Jūs žiūrite į daug, daug milijardų dolerių vertės rinkos galimybes“, - sako Glennas Solomonas, rizikos įmonės „GGV Capital“ vadovaujantis partneris, kuris 2015 m. Vadovavo „Opendoor“ 20 milijonų dolerių vertės B serijai. „Jie nebus patenkinti kai kuriais. vienženklė ar net mažaženklė dviženklė procentinė rinkos dalis. Jie nori iš tikrųjų pakeisti šios pramonės veikimą “.
„Opendoor“ turi nueiti ilgą kelią, kad pasiektų šį tikslą - ir įgyvendintų savo naujausią 3,8 mlrd. Bet jei Wu sugebės įgyvendinti ambicingą viziją, šis skaičius atrodys mažas. 'Niekas, sako jis,' niekada iš tikrųjų neišradė šios kategorijos '.
Atraskite galimybę
„Opendoor“ žada palengvinti daugelį kraustymosi pablogėjimų, pavyzdžiui, nepatogumus dėl parodų ir atvirų durų, ir vidutiniškai 70 dienų, per kurias parduodamas būstas užtrunka nuo įtraukimo į sąrašą. Internete pateikiate keletą detalių apie savo namus. „Opendoor“ sugeneruoja pasiūlymo kainą ir susitaria patikrinimus ir atliks būtinus remonto darbus, kai pasirinksite išvykimo datą. „Opendoor“ uždirba pinigus perparduodamas namus brangiau ir mokėdamas už pardavėjų mokamą mokestį, tarp 6 ir 13 proc. (Nekilnojamojo turto agento mokesčiai paprastai yra 6 proc.).
Wu 2013 m. Sukūrė „Opendoor“ koncepcijos įrodymą, padedamas jo mentoriaus, buvusio „Khosla Ventures“ generalinio direktoriaus (ir dabar „Opendoor“ valdybos nario). Keithas Raboisas ir netrukus užsitikrino 10 milijonų dolerių vertės A seriją. Investuotojai yra Andreessenas Horowitzas, „Softbank“, GV, „Uber“ įkūrėjas Travisas Kalanickas, „Reddit“ įkūrėjas Alexis Ohanianas ir „Y Combinator“ prezidentas Samas Altmanas. Bendrovė pradėjo veikti „Phoenix“ rinkoje ir netrukus išplėtė savo veiklą. Startuolyje dirba 1 300 darbuotojų ir dar 3 milijardai JAV dolerių skolų, kad būtų galima tęsti savo namų pirkimo šėlsmą. „Opendoor“ anksčiau tai pasakė planuoja iki 2020 m. būti 50-yje miestų.
Artimieji Wu jį apibūdina kaip protingą, energingą ir apsėstą nekilnojamojo turto. Po studijų jis 2007 m. Įkūrė butų paieškos svetainę „RentAdvisor.com“, o po dvejų metų - ir kaimynystės duomenų analitiką „Movity“. galiausiai pardavė Trulijai. „Planetoje nėra daug žmonių, turinčių tiek patirties tiek pradedančiųjų, tiek gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos veikloje“, - sako Saliamonas.
Praėjusiais metais „Opendoor“ nusipirko daugiau nei 11 000 namų ir pardavė daugiau nei 7 000 - tai yra daugiau nei dvigubai daugiau nei bendras tūris artimiausio konkurento „Offerpad“. „Opendoor“ renovacijai išleidžia mažiau nei konkurentai ir daugiau dėmesio skiria greitam pardavimui, mano Mike'as DelPrete, mokslininkas, gyvenantis Kolorado universiteto Lydso verslo mokykloje. 'Paprastai tai yra naujas dažų sluoksnis ir tas pats kilimas, kurį jie deda visuose namuose - jie vadina' Opendoor kilimu ', - sako DelPrete, vadovaujantis universiteto nekilnojamojo turto technologijų programai ir stebintis„ iBuyer “. industrija. „Jų modelis susijęs su veiklos efektyvumu.“
„Opendoor“ sugeba greitai apversti namus iš dalies todėl, kad, kaip rodo pavadinimas, jo atviros durys yra itin prieinamos. Laisvi sąrašai pašalina poreikį derinti agentus, pardavėjus ir potencialius pirkėjus. Vietoj tradicinės „lockbox“ dėžutės, kurioje yra vienas raktas, prie kurio vienu metu gali naudotis tik vienas licencijuotas nekilnojamojo turto agentas, „Opendoor“ klientai naudojasi savo išmaniaisiais telefonais norėdami patekti į namus.
'Mes manome, kad jei norite tiesiog naršyti ir aplankyti namus, - sako Wu, - turėtume tai padaryti kuo paprasčiau ir pagal pareikalavimą'.
Iš pradžių patekti į vidų buvo taip paprasta - išsiųsti žinutę numeriu ir pateikti el. Pašto adresą - kad kilo problemų. Buvęs „Opendoor“ vadybininkas pasakoja, kad pirmuosius kelerius metus lankytojai reguliariai rado miegančių žmonių „Opendoor“ namuose. „Žmonės tiesiog stovyklavo namuose, nes ten nebuvo nieko“, - sako darbuotoja. „Jie savaites užimdavo namus. Tai buvo pagrindinis klausimas “.
2017 m. Bendrovė apribojo atvirų durų langą nuo 6 iki 21 val., Įdiegė judesio jutiklius, kad nustatytų, ar kas nors išbuvo ilgesnį laiką ar po darbo valandų, ir samdė saugos įmones, kad prireikus skambintų į namus. Dabar „Opendoor“ taip pat naudojasi trečiųjų šalių firmomis, kurios padeda patvirtinti vartotojų tapatybę.
Naujosios priemonės išnaikina tik keletą blogų veikėjų. Balandžio 18 dieną Dalaso mieste dirbanti 14 metų nekilnojamojo turto agentė Liliana Ornelas klientę moterį nuvedė aplankyti trijų miegamųjų namus ramioje gatvėje, Mesquite priemiestyje. Jie susidūrė su vyru, kuris miegamajame buvo išgręžtas, rūkydamas, ką Ornelas sako ji mano, kad buvo įtrūkęs.
Kol vyras išėjo iš namų, o Ornelas ir jos klientas nebuvo sužeisti, agentė sako, kad ji pažadėjo daugiau „Opendoor“ namų nerodyti. Ji pranešė apie įvykį „Opendoor“ (ir Teksaso nekilnojamojo turto komisijai), tačiau bendrovė niekada nesiėmė tolesnių veiksmų.
Opendoor atsisakė komentuoti epizodas. Savo pranešime Bradas Bonney, „Opendoor“ saugos ir namų patirties vadovas, sakė: „Kai mes gauname pranešimus apie neteisėtą ar įtartiną veiklą savo namuose, mes nedelsdami bendraujame su savo klientais, tiriame ir reguliariai perduodame reikalus teisėsaugai. Mes taip pat daug investuojame į priemones savo namams apsaugoti, įskaitant namų stebėjimo sistemas, saugumo patrulius ir klientų patikrinimą prieš jiems suteikiant prieigą prie mūsų nuosavybės. “
Remiantis vietos visuomenės informavimo pareigūnų duomenimis, Finikso rajone esančiuose Tempe, Mesos ir Glendale miestuose policija turi įrašus apie mažiausiai 10 incidentų „Opendoor“ namuose, datuojamus 2018 m. Viename pareigūnai areštavo du asmenų kurie sakė, kad jie įėjo į namus, kad suleistų heroino ir liktų nakvoti. Kitoje policija areštavo skvoterį, kuris turėjo neįvykdytą baudžiamąjį įsakymą. Pagal įvykio pranešimą jis paaiškino pareigūnams kad jis galėjo patekti į namo vidų, nes jis buvo „atidarytas“ nuo 6 val. kiekvieną dieną.
Nekilnojamasis turtas jau yra pavojinga profesija, ypač moterims. Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos 2018 m. Saugos ataskaitoje nustatyta, kad 41 proc. Moterų nekilnojamojo turto agentų ir 20 proc. Vyrų patyrė situaciją darbe, dėl kurios jos bijojo dėl savo saugumo. Tarp maklerių buvo akivaizdus neatitikimas Inc. kalbėjo su šia istorija: Vienas iš devynių vyrų išreiškė baimę dėl „Opendoor“ atvirų durų funkcijos, o keturios iš penkių moterų. Collette McDonald, Atlantoje dirbanti nekilnojamojo turto agentė, sako, kad į visas „Opendoor“ turus ji nešiojasi ginklą. 'Aš ir mano klientas laikomės kartu', - sako ji. 'Niekas neina į kambarį be kito žmogaus'.
„Opendoor“ teigia, kad jo savybės nėra pavojingesnės nei tradiciniai atvirų durų ir privačių namų parodymai. „Visuose rinkos namuose vykstantys dalykai gali ir gali vykti„ Opendoor “namuose“, - sako Bonney.
Šį pavasarį „Opendoor“ prie savo programos pridėjo pranešimą, kuriame pataria potencialiems pirkėjams, kad jie „gali susidurti su kitais lankytojais“, jei neseniai buvo atidaryti namai. Klientai paprašė galimybės rezervuoti kelionių laiką arba užrakinti kitus, o bendrovė, pasak Bonney, ilgai diskutavo, ar įtraukti tokias funkcijas.
„Viena iš„ Opendoor “vertybių yra ta, kad bet kuriuo metu nuo 6 iki 21 valandos galite eiti į bet kurį„ Opendoor “namą. be paskyrimo “, - sako Bonney. 'Taigi mes vis dar svarstome, kaip įtraukti tokius prieštaringus atsiliepimus.'
Surasti ir išlaikyti sąjungininkus pramonėje
Apie 90 procentų „Opendoor“ pirkėjų naudojasi agentais, kurių skaičius prilygsta visai pramonei. Tačiau dėl paprasto pardavimo „Opendoor“ agentams atstovaujama mažiau nei 10 procentų pardavėjų.
Interviu metu Wu atidžiai pasirinko savo žodžius, aptardamas „Opendoor“ galimybes pakeisti Nekilnojamas. „Šiandien realybė su nekilnojamojo turto agentais“, - sakė jis vasario mėnesį Silicio slėnyje vykusioje „Startup Grind“ pasaulinėje konferencijoje, yra tai, kad jų vaidmuo pereina nuo projektų valdymo, ypač mūsų ekosistemoje, kur mes automatizuojame daugelį procesų. - į patarimą “.
yra Johnny Mathis santykiuose
„Opendoor“ turi paskatą palaikyti gerus santykius su nekilnojamojo turto agentais. Agentai turi galią parodyti bet kokias pasirinktas savybes. Jie taip pat gali pasiūlyti „Opendoor“ kaip pirkėją klientams, norintiems parduoti.
Todėl gali būti nenuostabu, kad bendrovė išbandė kai kurių savybių įtraukimą į Finikso agentus. „Opendoor“ dabar taip pat vykdo agentų persiuntimo programą klientams, kurių namai neatitinka jos parametrų (dažniausiai nuo 100 000 iki 500 000 USD ir pastatyti po 1960 m.). Nuo liepos mėnesio „Opendoor“ pradėjo skelbti savo turtus brokerių tinklalapyje „Redfin“ ir mokėti įmonės komisinius už baigtus pardavimus.
„Delprete“ šiuos žingsnius laiko ženklu, kad „Opendoor“ turi padidinti pirkimo apimtį ir greičiau parduoti namus. Bendrovė teigia, kad šiuo metu ji siekia daugiau nei 30 000 sandorių 2019 m. - reikšmingas skaičius, bet vis tiek mažiau nei 0,6 proc. Visos šalies prognozuojamos sumos metų apimtis. „„ Opendoor “suprato, kad yra gana sunku sutrikdyti nekilnojamojo turto erdvę, o ypač nekilnojamojo turto agentus, dirbant prieš visus kitus pramonės atstovus“, - sako DelPrete. „Agentai padeda vartotojams jaustis saugiai perkant ir parduodant namą“.
Savo ruožtu „Opendoor“ tvirtina, kad šios naujos iniciatyvos nėra krypties pokyčiai. „Mes visada dirbome ir norėjome dirbti su agentais“, - sako bendrovės nekilnojamojo turto strategijos vadovas Tyleris Hixsonas. „Jie kartojasi klientai, todėl yra tikrai puikūs sąjungininkai“.
Tuo tarpu kiti nekilnojamojo turto technologijų („proptech“) startuoliai „Offerpad“ ir „Knock“, kurie abu buvo paleisti 2015 m., Kartu surinko 1,6 mlrd. USD skolą ir nuosavą kapitalą. Praėjusiais metais viešai prekiaujama „Zillow“ į savo svetainę įtraukė parinktį „parduoti dabar“. Tradicinės nekilnojamojo turto firmos vis dažniau pradeda savo klientams skirtas „iBuying“ programas - per pastaruosius metus Keller Williams ir Coldwell Banker įžengė į momentinių pasiūlymų rinką.
„To žmonės šiandien ieško mūsų visuomenėje - patogumo“, - sako Frankas Obringeris, „Coldwell Banker“ gyvenamosios paskirties tarpininkavimo prezidentas Dalase / Fort Vorte, vienoje iš sistemos pilotų rinkų. „Mes supratome, kodėl tai gali būti patrauklu vartotojui, todėl turime turėti produktą, kuris galėtų konkuruoti“.
Lažybos dėl stiprios ekonomikos
Visoms šioms įmonėms nekilnojamojo turto apiplėšimas dideliais kiekiais apima didelę riziką. Būsto avarijos, tokios kaip prasidėjo 2007 m., Nors ir retos, bet būtų katastrofiškos bet kuriai įmonei, turinčiai didžiulį turtą, sako Andrew Caplinas, Niujorko universiteto ekonomikos profesorius. Tuo atveju, „jie mirę“, - sako jis. - Jie bankrutuoja. „Opendoor“ gali turėti pranašumo, pažymi „Caplin“, kad jos nekilnojamojo turto duomenys daugelyje rinkų galėtų pasiūlyti ankstyvus rodiklius, jei ateis toks nuosmukis.
Tuo tikslu „Opendoor“ savo savybes valdo vidutiniškai tik 90 dienų, sako Dod Fraser, „Opendoor“ viceprezidentas. 'Kol mes drausmingai parduodame savo namus, - sako jis, - kainų svyravimai, su kuriais susiduriame, yra nedideli.'
Net jei įmonė gali likti priekyje galimo nuosmukio ir didėjančio konkurentų sąrašo, „Opendoor“ sugebėjimas pasiekti besikeičiančius pramonės tikslus remiasi tuo, ar jis gali paversti „iBuying“ nišą nauju įprastu. Daugelis žmonių turi daug mėnesių planuoti savo persikėlimą ir nori padidinti savo grąžą, sako Gillesas Durantonas, Pensilvanijos universiteto Wharton mokyklos nekilnojamojo turto dekanas. „Apskritai manau, kad [„ Opendoor “modelis] veiks“, - sako jis, - bet ar jie užims daugiau nei 2 ar 3 procentus rinkos? Abejoju. Ir aš manau, kad jie svajoja daug didesni už tai “.
Nors Wu tikrai svajoja didelis, jis palieka mažai laiko realiam poilsiui. 'Jis nemiega naktimis' pažymi buvęs padėjėjas, pridurdamas, kad generalinis direktorius dažnai vidury nakties darbuotojams siunčia el. laiškus ar „Slack“ pranešimus su idėjomis.
Wu atsisakė atskleisti, ar įmonė dar pelninga, sakydamas, kad tai nėra vienas iš dabartinių bendrovės tikslų. Galų gale jis įsivaizduoja „Opendoor“ kaip vieno langelio principą, kuriame klientai gali ne tik pirkti ar parduoti namus, bet ir sutvarkyti finansavimas, hipotekos ir nuosavybės teisių pervedimai; pirkti draudimą; papuoškite ir pritaikykite savo naujus namus; ir pasirūpinti perkraustymo paslaugomis. „Jei galime vertikaliai integruoti kategoriją, atstatyti kiekvieną komponentą nuo pagrindų, automatizuoti daugybę žingsnių ir padaryti jį vienu spustelėjimu pirkdami, parduodant ar prekiaujant“, - sako jis, - mes tikime, kad sukursime didžiausią namų turgavietė. Mes pašalinsime visą trintį. Tai gali užtrukti 10, 20, 30 metų “.
Dešimtmečiai gali būti ilgas laiko tarpas daugeliui verslininkų, bet ne Wu, kuris nuo paauglystės vienareikšmiškai orientavosi į nekilnojamąjį turtą. 'Jei mes galime sukurti supaprastintą patirtį internete ir tai padaryti kuo mažesnėmis sąnaudomis', - sako jis, - aš tvirtai tikiu, kad mes laimėsime kategoriją. '
