NUOMOJAMAS TURTAS

Nuomos sutartis yra turto savininko ir vartotojo sutartis. Verslo nuomos sutartyse savininkas (nuomotojas) gauna finansinę kompensaciją, o mainais nuomininkui (nuomininkui) suteikiama teisė valdyti savo verslą. Yra daug įvairių nekilnojamojo turto nuomos rūšių ir daugybė skirtingų aplinkybių, kurias verslo savininkai turėtų įvertinti prieš sudarydami tokią sutartį. Tačiau išperkamoji nuoma yra labai populiari tarp mažų įmonių savininkų: tokia tvarka leidžia naujiems ar finansiškai vargstantiems verslininkams nukreipti savo kapitalą į kitus verslo poreikius. Iš tiesų, daugelis mažų įmonių visą savo gyvenimą veikia nuomojamose patalpose. Turto nuoma, savaime suprantama, gali būti smulki verslo veikla.

TURTO NUOMOS TIPAI

Visų paslaugų nuoma

Šio tipo nuoma pirmiausia naudojama daugiabučių biurų pastatuose. Iš esmės nuomininkai, sutikę su tokiais susitarimais, be nuomos mokesčio sumoka vienkartinę sumą už platų papildomų paslaugų spektrą. Pagal nuomos su visomis paslaugomis sąlygas nuomotojas yra atsakingas už tai, kad teiktų savo nuomininkams daugybę įvairių paslaugų, įskaitant apsaugą, priežiūrą, namų tvarkymą ir įvairias komunalines paslaugas (vandens, elektros, oro kondicionavimo, šilumos).

Bendroji nuoma

Pagal bendrosios nuomos sutarties sąlygas nuomininkas sumoka nuomotojui bendrą nuomos sumą (taip pat, kai taikoma, pardavimo mokestį). Turto išlaidos, tokios kaip turto mokesčiai, draudimas ir priežiūra, yra nuomotojo pareiga; nuomininkas yra atsakingas už komunalines paslaugas. Kartais į nuomos sutartį bus įtrauktos nuostatos, pagal kurias nuomininkas privalo padengti turto išlaidas, viršijančias tam tikrą nurodytą lygį.

Į šios pagrindinės nuomos sutarties variantus įeina buto nuoma ir pakopinė nuoma. Buto nuoma yra pats svarbiausias sutarčių tipas ir paprastai populiariausias tarp mažų įmonių. Jis reikalauja, kad nuomininkas sumokėtų fiksuotą kainą už tam tikrą laikotarpį. Kita vertus, etapinė nuoma reikalauja palaipsniui didinti bazinės nuomos mokestį, atsižvelgiant į galimą savininkų išlaidų padidėjimą tokiose srityse kaip mokesčiai, draudimo įmokos ir išlaikymas. Susijusi nuomos sutartis, paprastai vadinama pragyvenimo išlaidų nuoma, apima nuomos padidėjimą, pagrįstą bendrais infliacijos rodikliais, o ne konkrečių išlaidų padidėjimą.

Grynoji nuoma

Grynoji nuoma yra labiausiai paplitusi iš įvairių nuomos sutarčių rūšių. Pagal grynosios nuomos sąlygas nuomininkas moka nuomotojui bazinę nuomos kainą ir papildomą sumą, kuri padengia nuomininko turto mokesčio dalį. Padidėjus mokesčiams, nuomininkas yra atsakingas už šių išlaidų padengimą. Kiekvieno nuomininko įsipareigojimai apskaičiuojami nustatant, kiek procentų visų patalpų užima kiekvienas nuomininkas; taigi 20 procentų objekto užimantis nuomininkas moka 20 procentų padidėjimo.

Pagrindinės grynosios nuomos variantai apima „dvigubo grynojo“ ir „trigubo grynojo“ nuomą. Pagal dvigubą neto nuomą nuomininkas yra atsakingas už papildomų draudimo įmokų surinkimą ir mokesčių padidinimą; pagal trigubą grynąją nuomą nuomininkai yra atsakingi už draudimo įmokų, mokesčių didinimo, ir išlaidos, susijusios su pastato, automobilių stovėjimo aikštelės ir kitų nuomininko naudojamų plotų priežiūra ir (arba) remontu. Trijų tinklų nuoma populiari tarp savininkų dėl akivaizdžių priežasčių; smulkiojo verslo savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad dėl tokių susitarimų savininkai kartais ne taip atidžiai prižiūri šias sritis, nei galėtų būti, jei patys turėtų apmokėti sąskaitą.

Nuomos procentas

Pagal šį susitarimą nuomininkai turi mokėti bazinę nuomą ir (arba) nuomininko bendrųjų pajamų procentinę dalį. Šis procentas, kuris kai kuriose sutartyse gali siekti 10–12 proc., Mokamas kasmet, kas pusmetį ar kas ketvirtį (tačiau kai kurie prekybos centrai ir prekybos centrai reikalauja mokėti dar dažniau). Šis susitarimas yra mėgstamiausias nuomotojų, turinčių nuosavybę geidžiamose mažmeninės prekybos vietose; nuomininkai yra mažiau palankiai linkę, tačiau pasiūlos ir paklausos dėsniai dažnai leidžia pageidaujamo turto savininkams to reikalauti. Smulkiojo verslo savininkai turėtų visiškai suprasti, kas sutartyje apibrėžiama kaip „bendrosios pajamos“. „Būkite konkretus, kaip apibrėžiate bendrąjį pardavimą“, - rašė Fredas Steingoldas Teisinis vadovas pradedant ir valdant smulkią verslą . „Priklausomai nuo jūsų verslo tipo, prieš nustatant procentinę nuomos kainą, iš bendrojo pardavimo reikėtų atskaityti tam tikrus daiktus. Štai keletas galimybių:

grąžino prekes
mokesčiai, kuriuos mokate už pristatymą ir montavimą
pardavimo iš automatų
grąžinami indėliai
katalogo ar pardavimo paštu
pardavimų mokestis

Trumpai tariant, įsitikinkite, kad iš nuomos sutarties į nuomojamą vietą neįtrauktos visos prekės, kurios pervertina jūsų pardavimus.

kokio ūgio Wissam al Mana

NUOMOS PRIVALUMAI IR TRŪKUMAI

Smulkiojo verslo administracija (SBA) pataria smulkaus verslo savininkams apsvarstyti įvairius veiksnius svarstant, ar nuomoti, ar pirkti turtą. Šie aspektai apima:

Veiklos reikalavimai - jei tikimasi, kad per ateinančius kelerius metus reikšmingai pasikeis įmonės veiklos reikalavimai, tikriausiai pageidautina išperkamoji nuoma, nes tai leidžia įmonėms lengviau judėti.
Kapitalo pasiūla ir kapitalo poreikiai - išperkamoji nuoma išlaisvina didesnę dalį smulkaus verslo kapitalo kitoms veiklos reikmėms (reklamai, gamybai, įrangai, darbo užmokesčiui ir kt.). Jei verslas neturi daug papildomų grynųjų pinigų (o mažai mažų įmonių turi), protingiausias pasirinkimas gali būti lizingas. Tai bene didžiausia priežastis, kodėl mažos įmonės nuomojasi.
Finansavimas ir mokėjimo lankstumas - paprastai lengviau užsitikrinti finansavimą norint išsinuomoti, o ne pirkti nekilnojamąjį turtą. Be to, nuomos sutartys gali būti paskirstytos ilgesniam laikotarpiui nei paskolos ir gali būti struktūrizuotos kompensuoti pinigų srautų svyravimus (pastarieji gali būti svarbus veiksnys sezoniniam verslui).
Perpardavimo vertė - ar turto vertė gali padidėti? Jei taip, kiek? Daugelis mažų įmonių savininkų nusprendžia pirkti, o ne išsinuomoti, net jei jiems tenka sukaupti didelę skolą, jei nusprendžia, kad turtas yra verta ilgalaikio investavimo.
Įranga - daugelyje nuomos sutarčių yra nuostatų, kurios suteikia nuomininkams didesnį lankstumą atnaujinant ir (arba) prižiūrint įrangą.
Mokesčiai - nekilnojamojo turto savininkai naudojasi mokesčių lengvatomis, tokiomis kaip nusidėvėjimas ir investicijų mokesčių kreditai, kurių nuomininkai negali gauti.

KITI NUOMOS TERMINAI

Be to, yra ir kitų nuomos sutarties elementų, kurie gali labai apsunkinti bendrą sutarties priimtinumą. Išsami informacija apie nuomos sutartis gali labai skirtis. „Teoriškai, - pažymėjo Steingoldas, - visos nuomos sąlygos yra apyvartinės. Tačiau tai, kiek galite derėtis, priklauso nuo ekonominių sąlygų. Jei jūsų mieste pageidaujamos savybės yra beveik visiškai užimtos, nuomotojai gali nenorėti derėtis su jumis dėl kainos ar kitų pagrindinių nuomos sąlygų. Kita vertus, daugelyje šalies vietų, kur komercinės patalpos buvo per daug užstatytos, nuomotojai trokšta derėtis su mažomis įmonėmis, kad užpildytų tuščius vienetus “.

Nuomavimo patobulinimai

Nuomos sutartys paprastai apima bet kokį pertvarkymą, kurį reikia atlikti nuosavybėje, ir nurodo, kas už tai mokės. Dauguma tokių darbų patenka į „nuomos patobulinimų“ kategoriją: kiliminė danga, izoliacija, santechnikos ir elektros instaliacija, apšvietimas, langai, lubų plytelės, purkštuvai ir apsaugos sistemos, šildymo ir oro kondicionavimo sistemos. Nuomoje turėtų būti nurodyti visi patobulinimai ir kada jie bus atlikti - geriausia prieš įsikeliant. Nuomotojas bus pasirengęs atlikti tokius patobulinimus, jei nuomos trukmė yra ilga ir (arba) užimama erdvė yra didelė, o patobulinimai yra bendro pobūdžio. Tačiau, kaip pažymėjo Steingoldas, „jei jūs [smulkaus verslo savininkas] turite specializuotų poreikių, pavyzdžiui, vadovaujate fotolaboratorijai ar šokių studijai, ir jūsų tamsusis kambarys ar kietmedžio grindys daugumai būsimų nuomininkų būtų ribotos, nesitikėkite, kad savininkas noriai surinks patobulinimų išlaidas. Nuomotojas netgi gali norėti jums sumokėti, kad padengtumėte erdvės pertvarkymo išlaidas, kai jūs išeisite “. Kai kuriose nuomos sutartyse nuomininkams suteikiama galimybė patiems patobulinti, jei jie laikosi tam tikrų gairių ir apribojimų.

kokio ūgio yra lamman rucker

Nuomos trukmė

Nuomininkų ir savininkų derybos dažnai užklumpa nuomos trukmės klausimą, nebent smulkaus verslo savininkas turi aiškų ateities vaizdą. Nuomotojai paprastai nori ilgalaikės nuomos, nuomininkai - trumpalaikės nuomos, turėdami atnaujinimo teises. Paprastai smulkaus verslo savininkai stengiasi sudaryti vidutinio ilgio nuomos sutartis. Mažiau nei vienerių metų nuomos sutartys gali būti labiau pažeidžiamos, nei norėtųsi, tačiau kelerių metų sąlygos taip pat gali būti pavojingos, ypač jei verslas yra naujas ir neįrodytas. Bendras kompromisas yra įtraukti į sutartį „opcijos sąlygą“, kad nuomininkas galėtų pasilikti, jei jis nori pasibaigus pradiniam nuomos laikotarpiui.

Išskirtinumas

Daugelis smulkaus verslo savininkų pagrįstai reikalauja, kad bet kurioje jų pasirašytoje nuomos sutartyje būtų vadinamoji „išimtinės sąlygos“. Šis punktas suteikia nuomininkui išimtinę teisę parduoti savo turimą produktą ar paslaugą, įpareigojant nuomotoją užkirsti kelią tokiems pardavimams kitiems nuomininkams.

Draudimas

Nuomotojai dažnai prašo nuomininkų apsidrausti tuo atveju, jei 1) nuomininkas sugadina išsinuomotą turtą arba 2) klientai ar kiti patiria traumas patalpose. Tokių sąlygų gali nebūti, jei nuomojama erdvė yra skirta tik biurui. Kai nuomininkas reikalauja draudimo, nuomotojas dažnai nustato sumą.

Patalpų naudojimas

Prekybos centro / prekybos centro savininkai nuomos sutartyje paprastai nurodo kalbą, nurodydami konkrečią informaciją apie patvirtintą nuomojamų patalpų naudojimą. Tokios sąlygos dažnai padeda apsaugoti kitų nuomininkų verslą. Pavyzdžiui, striptizo centro kavinės savininkas gali būti labai nepatenkintas, jei jo kaimynas, anksčiau vadovavęs ramioms sporto atminimo reikmenų parduotuvėms, nusprendžia pakeisti pavaras ir paleisti tatuiruočių saloną.

Be to, nuomos sutartyse numatytos nuostatos ir reglamentai daugeliu kitų klausimų, kurie domina tiek nuomininkus, tiek nuomininkus. Jie apima:

Ženklai (reguliuoja nuomininkų reklaminių iškabų dydį, stilių ir ryškumą)
Įvairių zonavimo įstatymų, leidimų ir erdvės naudojimo apribojimų laikymasis
Kitų vietos, valstijų ir federalinių įstatymų laikymasis
Nuoma arba perleisti nuomą
Nuomojamos vietos apibrėžimas
Užstatas
Nuomotojo teisė patekti į nuomojamą erdvę
Perkėlimas (kai nuomotojas perkelia nuomininką į kitą erdvę dėl kaimyninio nuomininko pertvarkymo ar išplėtimo)
Numatytosios nuostatos
Veikimo valandos
Žalos ar sunaikinimo dėl natūralių priežasčių atvejai
Remontas
Nuostatos dėl žalos atlyginimo
Atsisakymas (nuomininkui visiškai atsisakius, sutrumpėjus darbo valandoms ir kt.)
Pasmerkimas (atvejai, kai visą turtą ar jo dalį perima miesto, apskrities, valstijos ar federalinės vyriausybės kitiems tikslams, pvz., Keliui, važiavimo teisei ar servitutui)
Atleidimo išlygos (katastrofiškų įvykių atveju - tornadai, riaušės, karai, potvyniai, sausros ir kt.)
Nuomos sąlygos (leidžia verslo savininkui nutraukti nuomą, jei inkarų parduotuvė uždaroma arba juda)
Susigrąžinimo sąlygos (dar vadinamos atšaukimo sąlyga, tai leidžia nuomotojams iškeldinti nuomininkus už sutarties pažeidimą, jei nuomininkas negali įvykdyti minimalių nuomos reikalavimų)

PASIRINKIMAS TARP ESAMŲ IR PLANUOTŲ PASTATŲ

Dauguma pradedančių verslų persikelia į jau esančius įrenginius. Daugelis smulkaus verslo savininkų, turėdami tam reikalingų galimybių, renkasi naujas patalpas pagal savybes ar prestižą ir nuomojasi tuo metu, kai objektas dar tik planuojamas. Sumanus smulkaus verslo savininkas prieš priimdamas sprendimą apsvarstys galimą abiejų pasirinkimų naudą ir trūkumus. „Nuomojimas esamame pastate suteikia Nuomininkui daugiau knowledge [žinių apie vietą] tuo metu, kai užimama nauja erdvė, nei bet kuri kita galimybė“, - sakė Wadmanas Daly. Darbo vietos perkėlimas . „Labiau nei bet kokiomis kitomis aplinkybėmis [nuomininkas] gali atidžiai patikrinti objektą ir siūlomų nuomos sąlygų daugelyje konkuruojančių vietų. Tačiau esamo pastato nuomos pobūdis reiškia minimalią nuomininkų kontrolę galimiems nuomos ar objekto kintamiesiems. Nuomos tarifai, techninės priežiūros ir eskalavimo išlaidos, komunalinės paslaugos ir pastato ypatybės yra fiksuotos arba santykinai nediskutuotinos. Nuomotojai gali skirtis dėl jų sumažinimo ir išlygų pagal apdailą, tačiau jų pagrindinė kainų struktūra, kaip ir pastato bei mechaninių sistemų, išlieka nepakitusi. Žinoma, investuotojams tai nėra būdinga. “

Tačiau Daly įspėja, kad nuomojant planuojamą pastatą yra savų patrauklių savybių ir neapibrėžtumų derinys: „Pastato ypatybės [planuojamame pastate] bus naujos, atnaujintos ir tam tikru minimaliu mastu pritaikytos nuomininkui reikia. Jei jūsų nuoma kūrėjui yra pakankamai svarbi, galite sulaukti šiek tiek dėmesio, kai kalbama apie specialius asmens tapatybės nustatymo, stovėjimo, saugumo prašymus, svarbiausią vietą pastate ir kt. Nepaisant to, smulkaus verslo savininkai turėtų būti atsargūs, kreipdamiesi į tokias nuomos sutartis, nes pastato galutinė išvaizda ir naudingumas, taip pat jo išlaidos lieka nematyti ir neišbandyti, kai pastatas yra planavimo etape. „Siūlomos nuomos kainos turi būti nagrinėjamos atsižvelgiant į panašius projektus su panašiais pranašumais“, - rašė Daly. „Ne tokių akivaizdžių savybių, kaip automobilių stovėjimo aikštelė, oro kondicionavimo sistemos, apsauga, techninė priežiūra ir kt., Aprašymai turėtų būti aiškūs ir išsamūs. Turėtų būti atidžiai tikrinamas pasiūlymą pateikusio kūrėjo įrašai. Ar yra buvusios kokybiškos statybos pagal prašomą nuomos kainą, ar pastatytos greitai perparduodant? Ar yra geros priežiūros ar gerybinio nepriežiūros reputacija? Nepaisant nuomos dydžio ar siūlomos nuomos trukmės, šie ir susiję klausimai turėtų būti nagrinėjami “.

TURTO NUOMA VERSLUI

Turto pirkimas, laikymas ir išperkamoji nuoma taip pat yra įprasta smulkaus verslo praktika. Tai gali prasidėti kukliai, kai pora susiduria su sunkumais pardavinėdama gyvenamąją vietą ir nusprendžia ją išsinuomoti. Tada, įgiję patirties, jie plečia veiklos verslą pirkdami, restauruodami ir išnuomodami kitas nuosavybes. Smulkiojo verslo savininkas, kuris dabar yra nuomotojas, vadovausis principais, kurie naudingi nuomotojui, jau minėti aukščiau. Komercinio turto nuoma kartais yra tokių įmonių pradžia, o kartais ir kulminacija. Nors dauguma išperkamosios nuomos pagrindų yra nusistovėję ir tradiciniai, tačiau vis tiek įmanoma diegti naujoves parduodant tokias savybes. Pavyzdį pateikė Brandice Armstrongas, rašydamas Žurnalo įrašas (Oklahoma Sitis). Armstrongas rašo apie Oklahomos miesto poros, užsiimančios namų ir komercine nuoma, sėkmę nuomojant komercinį pastatą. Savininkai sugalvojo surengti „atvirų durų“ dieną, praktiškai nežinomą komercinėje srityje. Jie pasiūlė gaiviųjų gėrimų ir durų prizus. Jie iškart surinko 14 prasmingų laidų.